مرز باریک میان قولنامه و بیع نامه
بسته به اینکه از چه الفاظی در این عقود و قراردادها استفاده شده است مقررات حاکم بر آن ممکن است تفاوت‌های زیادی با هم داشته باشد. از جمله اینکه استفاده از لفظ قولنامه یا بیع‌نامه در ابتدای قرارداد می‌تواند مقررات حاکم بر قرارداد و اثر آن را تحت تاثیر قرار دهد. در گفت‌وگو با کارشناسان به بررسی دو قالب قراردادی قولنامه و بیع‌نامه می‌پردازیم.
مفهوم قولنامه و بیع‌نامه
در پرتو اصل حاکمیت اراده و آزادی قراردادها علی‌الاصول هرکس در خرید و فروش یا خودداری از آن آزاد است و مختار است که موضوع معامله، نوع معامله و طرف معامله خود را انتخاب کند.
یک وکیل پایه یک دادگستری در مصاحبه با «حمایت» می‌گوید: قانون مدنی در ماده 338 در تعریف بیع مقرر می‌دارد که: «بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم.» در مبحث خرید و فروش نیز موضوع معامله می‌تواند مال منقول یا غیر منقول باشد که با ظهور خریدار و فروشنده به عنوان متعاملین مبادرت به انعقاد «عقد بیع» می‌کنند، بدین شرح که فروشنده مال معینی را با اوصاف مشخصی معلوم می‌کند و پس از تعیین ثمن (قیمت قراردادی) و توافق کامل خریدار بر آن و سایر شرایط از قبیل نحوه پرداخت ثمن، زمان تحویل مبیع و حسب مورد انتقال سند رسمی و. مبادرت به بیع می‌کند.
حمیدرضا حمزه‌ای خاطرنشان می‌کند: برای اثبات معامله و جلوگیری از بروز اختلافات احتمالی آینده عمدتا طرفین بیع را به صورت مکتوب نیز در می‌آورند که به آن «بیع‌نامه» یا «مبایعه‌نامه» می‌گویند. لازم به ذکراست که با وحدت ملاک از آیه 282 سوره بقره در قرآن کریم نیز مکتوب کردن و گرفتن شاهد در معاملات توصیه شده است، اگرچه الزامی در قانون مدنی ایران بر مکتوب بودن بیع وجود ندارد.
این وکیل دادگستری ادامه می‌دهد: در مقابل اگر طرفین قصد انعقاد معامله‌ای را داشته باشند که هنوز مقدمات آن فراهم نشده است و تعهد کنند که معامله را با شرایط معین و در مهلت خاصی انجام دهند و به عبارت دیگر صرفا وعده انجام بیع را در آینده به یکدیگر بدهند، سندی را که درخصوص این قول متقابل طرفین تنظیم می‌شود در زبان عرف «قولنامه» می‌گویند.
دلایل وجود دو قالب قولنامه و بیع‌نامه در قراردادها
این وکیل دادگستری در پاسخ به این سوال که چه ضرورتی وجود دارد که طرفین یک بار قولنامه تنظیم و متعاقبا با فراهم شدن مقدمات، مبادرت به انعقاد عقد بیع کند؟ توضیح می‌دهد: در پاسخ شاید بتوان گفت که برخی موارد وجود دارد که خریدار و فروشنده نمی‌خواهند مورد معامله یا همدیگر را از دست بدهند و بدین وسیله تا فراهم شدن مقدمات خود را در مقابل یکدیگر متعهد می‌کنند که خریدار تعهد به خرید مبیع و در مقابل فروشنده نیز تعهد به فروش می‌کند.
حمزه‌ای در پاسخ به این پرسش که اکنون معاملاتی که مردم در مورد املاک انجام می‌دهند با عنوان قولنامه شناخته می‌شود آیا کاربرد این اصطلاح برای آن صحیح است یا خیر؟ می‌گوید: عناوینی را که اشخاص برای اعمال حقوقی خود بر می‌گزینند در اکثر موارد صحیح است، لکن با بررسی روند تاریخی و عرف حاکم بر جامعه در برخی موارد عناوین «قولنامه» و «مبایعه‌نامه» به غلط، هر یک در جای دیگری مورد استفاده قرار می‌گیرد. در تشخیص صحت عنوان برگزیده شده در قرارداد می‌بایست به قصد و اراده طرفین رجوع کرد، بدین معنا که با توصیف و تفسیر اراده باطنی متعاملین و مداقه در عبارات و الفاظ مستعمل در قرارداد و معانی عرفی آن و اوضاع و احوال و شرایط حاکم بر قرارداد و سایر قرائن و امارات قصد واقعی طرفین را احراز کرد. اگر قصد طرفین تعهد به انعقاد بیع در آینده باشد استعمال لفظ قولنامه بر آن صحیح است، لکن اگر قصد طرفین، تحقق بیع در زمان حال باشد لفظ مبایعه بر آن صدق می‌کند. امروزه با تاسیس اتحادیه صنف مشاورین املاک و تهیه قراردادهای تیپ، معاملاتی را که مردم در خصوص املاک انجام می‌دهند عنوان مبایعه‌نامه دارد و کاربرد قولنامه بر آن صحیح نیست.
کاربرد وجه التزام در قراردادها
این کارشناس ارشد حقوق خصوصی در تعریف وجه التزام می‌افزاید: هرگاه طرفین عقد، توافق کنند که در صورت عدم اجرای تعهد یا تاخیر در اجرای آن متعهد مبلغ معینی را به متعهدله بپردازد به این خسارت مقطوع و تعیین‌شده توسط طرفین وجه التزام می‌گویند. حمزه‌ای خاطرنشان می‌کند: قابل توجه آنکه در حقوق ایران دادگاه نیز نمی‌تواند متعهد را به کمتر یا بیشتر از آنچه بدان ملتزم شده محکوم کند و خسارتی که بر اثر تخلف و پیمان‌شکنی متعهد به متعهدله وارد می‌شود ،ممکن است ناشی از عدم انجام تعهد تعیین اعتبار معامله یا تاخیر در انجام تعهد باشد.
به طور مثال اگر در قولنامه مقرر شود که فروشنده در صورت عدم انجام تعهد مبلغی به عنوان وجه التزام بپردازد، خریدار نمی‌تواند الزام او را به انجام بیع و انتقال رسمی آن همراه با تادیه وجه التزام بخواهد؛ زیرا خسارت عدم انجام تعهد هیچ گاه با در خواست اجرای اصل آن جمع نمی‌شود. از طرفی اگر در قولنامه قید شود که فروشنده در صورت تخلف از انجام تعهد در موعد مقرر (تاخیر در انجام تعهد) متعهد به پرداخت مبلغ معینی به عنوان وجه التزام است مطالبه وجه التزام همراه با اجبار متعهد به انجام اصل تعهد منافاتی ندارد.
این وکیل دادگستری در مورد امکان مطالبه نکردن وجه التزام و اجبار فرد به انجام قرارداد ادامه می‌دهد: ذکر این نکته خالی از وجه نیست که وجه التزام، تعهدی تبعی و فرعی است و متعهدله نمی‌تواند زمانی‌که متعهد تعهد اصلی را ایفا می‌کند از آن صرف‌نظر و وجه التزام را مطالبه کند یا اینکه متعهد مختار باشد که تعهد اصلی را بجا نیاورد و وجه التزام را بپردازد مگر آنکه خلافش در قرارداد شرط شده باشد. بنابراین چنانچه وجه التزام ناشی از عدم انجام تعهد و بدل از آن باشد متعهدله نمی‌تواند اجبار متعهد را به انجام قرارداد خواستار شود زیرا در این مورد زمانی حق مطالبه وجه التزام مستقر می‌شود که انجام دادن تعهد به طور قطعی منتفی شده و دیگر قابل اجرا نباشد بنابراین متعهدله تنها می‌تواند وجه التزام را به عنوان بدل از اصل تعهد مطالبه کند و اجبار متعهد به انجام قرارداد سالبه به انتفاع موضوع است.
حمزه‌ای با اشاره به اینکه در قولنامه چون هر دو طرف تعهد به انجام عملی حقوقی (بیع) در آینده می‌کنند صرفا وعده متقابل بیع است نه خود بیع زیرا با قولنامه تملیک و انتقال مال صورت نمی‌گیرد و اثر آن صرفا ایجاد تعهد است. در هر صورت تمییز آن تابع قصد و اراده باطنی طرفین است. وی می‌گوید: شهروندان در انعقاد قولنامه باید نکاتی را مورد توجه قرار دهند. در ابتدا توصیه می‌شود که برای انجام اموری که انسان نسبت بدان جاهل است، به اهل خبره مراجعه کند. لکن به طور اختصار باید گفت طرفین معامله با ذکر کامل مشخصات و احراز اهلیت آنها برای انجام معامله، باید توانایی قانونی برای متعهد شدن در برابر یکدیگر را داشته باشند. همچنین موضوع تعهد و متعلق آن به صورت صریح و روشن و بدون هرگونه ابهامی باید قید شود. گذشته از اینها، مقدماتی را که برای انجام بیع لازم است و در هنگام انعقاد قولنامه فراهم است، در مرز تعهدات متعهد تصریح و ضمانت اجرای مناسب در خصوص عدم اجرا یا تاخیر در اجرای تعهدات در قولنامه درج شود.
جایگاه ثبت در معاملات املاک
این کارشناس حقوقی می‌افزاید: بیع‌نامه‌ای که به صورت عادی تنظیم شده به معنی پایان قرارداد فروش یک ملک محسوب نمی‌شود. با توجه به خصوصیت و قابلیت‌های خاص اموال غیر‌منقول و وجود قانون ثبت و مقررات آمره آن، بیعی که به صورت عادی تنظیم شده است از حیث قانون ثبت فاقد اعتبار است. به موجب این قانون معامله املاک دارای سابقه ثبتی الزاما به صورت سند رسمی دارای اعتبار است و دولت کسی را مالک می‌شناسد که ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شده باشد. اما در رویه قضایی موجود محاکم با تقاضای خریدار و احراز اصالت و صحت مبایعه‌نامه، فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی می‌کنند و در صورت امتناع فروشنده از انتقال سند رسمی نماینده دادگاه به عنوان «الحاکم ولی الممتنع» تعیین اعتبار معامله مبادرت به انتقال سند رسمی می‌کند.
حمزه‌ای در پایان خاطرنشان می‌کند که با توجه به موارد فوق که از اهمیت بسزایی برخوردار است شهروندان به خصوص خریداران باید در خصوص بیع املاک تلاش کنند که معاملات خود را در دفاتر اسناد رسمی انجام دهند و ثبت کنند نه در بنگاه‌های املاک. در خصوص موردی که مبایعه‌نامه به صورت سند عادی تنظیم می‌شود باید قبل از تنظیم آن به نکات ذیل توجه شود: در خصوص احراز هویت، اهلیت، ممنوع‌المعامله نبودن، سمت، مالکیت فروشنده بر ملک دقت لازم صورت گیرد. در خصوص ملک تحقیق شود که ملک در رهن یا بازداشت نباشد. حتی‌الامکان از کارشناسان ساختمان در مورد استحکام و اصالت ملک نیز مشاوره گرفته شود و ضمانت اجراهای مناسب برای اجرای تعهدات در قرار داد ذکر شود.
تفاوت مبایعه‌نامه و قولنامه
یکی دیگر از کارشناسان حقوقی در مورد تفاوت مبایعه‌نامه و قولنامه می‌گوید: در این مورد چیزی در قانون پیش‌بینی نشده است اما می‌توان به تفاوت این دو از مواد مختلف قانون که در مورد آنها به صورت جدا مقرر شده پی برد. احسان افشاری ادامه می‌دهد: به طور مثال در ماده 10 قانون مدنی آمده است که قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کرده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است. همچنین ماده 22 قانون ثبت می‌گوید: همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی به وسیله ارث به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت. در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وراث ثبت می‌شود که وراثت و انحصار آنها محرز و در سهم‌الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.
این وکیل دادگستری ادامه می‌دهد: همچنین مواد دیگر این قانون مانند ماده 46 قانون فوق می‌گوید: ثبت اسناد اختیاری است مگر در مواردی مانند عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلا در دفتر ملاک ثبت شده باشد.
معاملات راجع به حقوقی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده است. همچنین در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است:کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقوله که در دفتر املاک ثبت نشده و صلح‌نامه و هبه نامه و شرکت نامه. سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.
معنای قولنامه چیست و ایا قولنامه دستی بدون شاهد اعتبار دارد؟
قولنامه در لغت به معنای نوشته‌ای است که عهدها و پیمان‌های میان اشخاص در آن قید می‌شود. در اصطلاح حقوقی مدنی، قولنامه یک سند است که طرفین معامله برای نقل و انتقال مالکیت اموال منقول و غیر منقول تنظیم می‌کنند. مفاد این پیمان نامه در واقع همان موضوعاتی است که طرفین معامله در خصوص اجرای آنها با یکدیگر به توافق رسیده‌اند. این پیمان نامه در صورتی معتبر است که توسط طرفین معامله امضا شده باشد. این پیمان نامه از نظر قانونی در حکم سندی محکمه پسند و معتبر خواهد بود که طرفین معامله با استناد به آن می‌توانند ادعاهای خودشان را به اثبات برسانند. بنابراین، تمام جزئیات مربوط به مال منقول با غیر منقول مورد معامله و مشخصات و تعهدات مربوط به طرفین باید در آن نوشته شود.
در این نوشته شرایط تنظیم، ابطال، و فسخ پیمان نامه مربوط به نقل و انتقال اموال منقول و غیر منقول و نکات قانونی مربوط به آن را بررسی می‌کنیم.
از متداول‌ترین نوع قولنامه که به تعدد میان اشخاص مختلف تنظیم و امضا می‌شود، تنظیم قولنامه خانه و تنظیم قولنامه خودرو است. این موارد به اندازه‌ای متداول هستند که در خصوص تنظیم دستی آنها سوالات متداولی پرسیده می‌شود.
معنای قولنامه چیست و موارد قانونی مرتبط با آن کدام است؟
در اصلاح حقوق مدنی، این پیمان نامه همان سندی است که اشخاص به موجب تنظیم و امضای آن تعهد می‌کنند که مال معینی را در آینده معامله کنند اما این پیمان نامه در عرف رایج بازار برای نقل و انتقال مالکیت اموال منقول و غیر منقول تنظیم می‌شود. به زبان ساده‌تر می‌توان گفت که این پیمان نامه در عرف انجام معاملات به معنای سندی است که اشخاص برای خرید و فروش اموال منقول و غیر منقول تنظیم می‌کنند.
بَیع نام فقهی و حقوقی موافقت نامه‌ای است که برای خرید و فروش اموال مختلف تنظیم و امضا می‌شود. شرایط تنظیم و امضای قرارداد بیع در ماده 338 الی 463 قانون مدنی مشخص شده است. بنابراین در پاسخ به این سوال که معنای قولنامه چیست ؟ می‌توان گفت سندی است که وقوع عمل حقوقی بیع و توافق میان انتقال دهنده و انتقال گیرنده مال مورد معامله را به اثبات می‌ساند.
این پیمان نامه باید مطابق با شرایط و ضوابط مقرر در فصل بیع قانون مدنی تنظیم و امضا شود. شرایط اجرای این پیمان نامه به وسیله توافق میان طرفین معامله مشخص می‌شود. طرفین معامله باید شرایط اجرای این پیمان نامه را مطابق با شرایط و ضوابط آمره فصل بیع قانون مدنی تعیین کنند زیرا رعایت و اجرای این شرایط آمره از سوی طرفین معامله، الزامی است. عدم رعایت این شرایط باعث باطل و بی‌اثر شدن پیمان نامه میان می‌شود.
متمم قولنامه چیست ؟
متمم در واقع برگی است که بعد از امضای این پیمان نامه به آن اضافه می‌شود. در این برگه، مبلغ، موضوع و تاریخ جدیدی نوشته می‌شود. مبلغ، تاریخ و موضوع متمم نیز به وسیله طرفین معامله تعیین خواهد شد. طرفین معامله موظف به اجرای موارد جدید قید شده در متمم هستند. مفاد نوشته شده در متمم هنگامی لازم الاجرا هستند که توسط طرفین معامله تایید و امضا شده باشد.
بنابراین در پاسخ به این سوال که متمم قولنامه چیست باید گفت برگه لازم الاجرایی است که به پیمان نامه اضافه می‌شود و آخرین موضوعات مورد توافق طرفین در آن نوشته خواهد شد.
آیا قولنامه دستی اعتبار دارد و از آثار قانونی لازم برخوردار می‌شود؟
طرفین معامله پیمان نامه مربوط به نقل و انتقال مالکیت اموال منقول و غیر منقول را می‌توانند به صورت عادی یا رسمی تنظیم کنند. پیمان نامه عادی توسط طرفین معامله تنظیم و امضا می‌شود. طرفین معامله برای تنظیم پیمان نامه رسمی مربوط به نقل و انتقال مالکیت اموال باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند.
قانونگذار در خصوص نقل و انتقال مالکیت برخی از اموال غیر منقول، طرفین معامله را ملزم به تنظیم پیمان رسمی کرده است. بنابراین در اغلب موارد، طرفین معامله به وسیله تنظیم و امضای پیمان نامه عادی نیز می‌توانند در خصوص نقل و انتقال مالکیت اموال منقول و غیر منقول با یکدیگر توافق کنند. منظور از قولنامه دستی در واقع سندی است که به صورت عادی و توسط طرفین معامله برای نقل و انتقال مالکیت اموال منقول و غیر منقول تنظیم می‌شود.
اطلاعات تکمیلی در خصوص اعتبار قولنامه دستی
در پاسخ به این سوال که آیا قولنامه دستی اعتبار دارد ؛ می‌گوییم بله از اعتبار و سندیت لازم برخوردار می‌شود مگر در مواردی که قانونگذار تنظیم رسمی آن را الزامی کرده باشد. در پیمان نامه‌ای که به صورت عادی یا رسمی و برای نقل و انتقال مالکیت اموال تنظیم شده است باید به موارد زیر اشاره شود:
- مشخصات طرفین معامله؛
- اوصاف و جزئیات راجع به مال مورد معامله؛
- بهای مال مورد معامله، تاریخ و چگونگی پرداخت آن؛
- تاریخ، شرایط و نحوه تحویل مال مورد معامله به خریدار؛
- تعهدات مالی و غیر مالی طرفین معامله؛
- تعیین مرجع حل اختلاف میان طرفین معامله؛
- معین کردن تعداد نسخه‌های پیمان نامه مربوط به معامله.
- تعیین مرجع حل اختلاف میان طرفین معامله.
آیا قولنامه دستی بدون شاهد اعتبار دارد ؟
همانطور که در بند بالا نیز توضیح دادیم، قولنامه دستی در واقع یک سند عادی است که برای نقل انتقال مالکیت یک مال منقول یا غیر منقول و توسط طرفین معامله تنظیم و امضا می‌شود. این سند عادی در صورتی لازم الاجرا و معتبر است که مفاد آن توسط طرفین معامله تایید و امضا شده باشد.
پیمان نامه دستی به محض امضای طرفین معامله از آثار قانونی لازم برخوردار می‌شود. بنابراین در پاسخ به این سوال که آیا قولنامه دستی بدون شاهد اعتبار دارد ؟ می‌گوییم بله پیمان نامه‌ای که به صورت عادی و مطابق با شرایط و ضوابط قانونی تنظیم شده است به محض تایید و امضای مفاد آن توسط طرفین معامله از اعتبار قانونی لازم برخوردار می‌شود حتی اگر توسط شاهد امضا نشده باشد.
تایید و امضای این سند باعث ایجاد کدام آثار و الزامات قانونی می‌شود؟
امضای پیمان نامه مربوط به نقل و انتقال مالکیت یک ماهیت حقوقی تَملیکی به حساب می‌آید. به همین دلیل، مهم‌ترین اثر قانونی امضای این پیمان نامه، انتقال مالکیت مال مورد معامله از فروشنده به خریدار است. به محض امضای این پیمان نامه، مالکیت مال مورد معامله از فروشنده به خریدار انتقال پیدا می‌کند.
الزام به تحویل مال مورد معامله به خریدار یکی از مهم‌ترین الزامات قانونی است که به موجب امضای این پیمان نامه برای فروشنده ایجاد می‌شود. فروشنده پس از امضای این پیمان نامه ملزم می‌شود که مال مورد معامله را مطابق با تاریخ و شرایط مقرر در آن به خریدار تحویل بدهد.
الزام به پرداخت بهای مالی مورد معامله نیز یکی از الزامات قانونی است که پس از امضای این پیمان نامه برای خریدار ایجاد می‌شود. خریدار باید بهای مال مورد معامله را مطابق با تاریخ و شرایط مورد توافق در این پیمان نامه به فروشنده پرداخت کند.
شرایط فسخ قولنامه در کدام یک از مواد قانون مدنی پیش بینی شده است؟
همانطور که توضیح دادیم، پیمان نامه در واقع سند لازم الاجرایی است که طرفین معامله حق برهم زدن آن را ندارند. قانونگذار در برخی موارد قصد داشته است که ضرر و زیان‌هایی که در اثر امضای این پیمان نامه به طرفین معامله وارد شده است را جبران کند. به همین دلیل، قانونگذار شرایط فسخ پیمان نامه تنظیم شده میان طرفین معامله را در ماده 396 قانون مدنی پیش بینی کرده است. در اصطلاح قانون مدنی به انحلال قولنامه توسط یکی از طرفین معامله فَسخ می‌گویند. در ماده مذکور ده نوع خیار برای فسخ این پیمان نامه شمارش شده است. خیار به معنای اختیاری قانونی است که در راستای بر هم زدن پیمان نامه برای یکی از طرفین معامله یا هر دوی آنها ایجاد می‌شود.
لزوم دریافت مشاوره حقوقی در خصوص این پیمان
اشخاصی که برای انجام این معامله و امضای قولنامه اقدام کرده‌اند، به خوبی می‌دانند که حضور یک مشاور حقوقی مجرب و دریافت راهنمایی و مشاوره از او چه نقش موثری در معاملات آنها دارد. به همین دلیل، لازم است که ما نیز خدمات مشاوره حقوقی تلفنی را به شما پیشنهاد کنیم.
همچنین اگر می‌خواهید یک قرارداد داشته باشید که کاملا مطابق با خواست شما باشد ولی اصول قانونی نیز در آن رعایت شود، می‌توانید از خدمات تنظیم قرارداد اختصاصی بهره ببرید.
اعتبار قولنامه دستی
میزان اعتبار قولنامه دستی: اعتبار قولنامه اصولا اگر طبق ماده 1257 قانون مدنی صورت شفاهی یا کتبی تنظیم شود دارای اعتبار قانونی است. بنابراین مطابق قانون ، اصل اساسی در تعیین اعتبار معامله قولنامه توافق و تراضی فی مابین طرفین است بدلیل اینکه قانون به توافق طرفین احترام می گذارد لذا تشریفات خاصی برای اعتبار و صحت آن در نظر گرفته نشده است اما شایسته است برای آشنایی بیشتر و نوع و شرایط قولنامه همچنین نمونه آن در صورت تمایل تا پایان این مقاله با من به عنوان وکیل پایه یک دادگستری همراه باشید و در صورت داشتن هر گونه سوال حقوقی با شماره 09122724813 تماس حاصل نمایید.
معنای قولنامه چیست؟
قولنامه نوشته ای است که فی مابین دو یا چند نفر در خصوص اموال اعم از منقول یا غیر منقول مانند: خودرو ، خانه و زمین تنظیم می شود.
آیا قولنامه دستی بدون امضای شهود دارای اعتبار است؟
بله، قولنامه دستی ، بدون امضای شهود هم دارای اعتبار قانونی است.
چگونگی اعتبار قولنامه دستی در دادگاه حقوقی با امضای شهود؟
امضای شهود در قولنامه ، می تواند اعتبار بیشتری به قولنامه دستی ببخشد لذا اگر یکی از طرفین قرارداد یا شخص ثالث ، به قولنامه تعرض نماید می توان با استناد به شهادت شهود ، اعتبار قولنامه را احیاء نمود.
آیا قولنامه دستی بعد از فوت فروشنده اعتبار دارد؟
قولنامه دستی در صورت فوت فروشنده ، دارای اعتبار قانونی است ولی باید علیه ورثه طرح دعوی نمایید.
پیشنهاد می کنیم مقالات ذیل را بخوانید و در صورت تمایل آن را با دوستان خود به استراک بگذارید:
نمونه قولنامه دستی و عادی:
ماده 1 – مشخصات طرفین قرارداد
1-1) فروشنده/فروشندگان ………………….. فرزند …………….. شماره شناسنامه ………………… محل تولد ………………….. شماره ملی ………………. متولد ……… محل اقامت ……………………………شماره تماس ……………….. .
1-2) خریدار/خریدارن ………………….. فرزند …………….. به شماره شناسنامه ………………… محل تولد…………………………..شماره ملی ………………. محل اقامت …………………………………………… تلفن ………………..
نکته : اگر خریدار یا فروشنده با ولایت و یا قیومیت و یا وصایت باشد باید محلی که در قرارداد به آن اختصاص داده شده پر شود
با وکالت / قیومیت / ولایت / وصایت ………………… فرزند ……………… به شماره شناسنامه ……………… متولد …………. به موجب ……………
ماده 2 – مشخصات مورد معامله
موضوع قرارداد: عبارت از …..
واگذاری شش دانگ یک قطعه ………………( در این قسمت / آپارتمان و یا ملک و یا زمین و…….) قید شود ، به مساحت متر مربع دارای پلاک فرعی از اصلی مفروز و مجزی از پلاک فرعی از اصلی مزبور واقع در اراضی ………….. بخش ………….. ثبتی …………………. اعم از عرصه و اعیان با جمیع ملحقات عرفیه و شرعیه عبارتست از …………………..
ماده ۳ – ثمن معامله و نحوه پرداخت
۳-۱) کل ثمن معامله عبارت است مبلغ ……………………..تومان ، معادل …………………….. تومان وجه رایج مملکتی تعیین که بنحو ذیل پرداخت می شود
ماده ۴- تنظیم سند رسمی
۴-۱) طرفین قرارداد متعهد هستند در مورخه ………………..تا پایان ساعت 2 اداری، ضمن تهیه مقدمات تنظیم سند ،در دفترخانه اسناد رسمی شماره ………………………………واقع در ………………………………………….. حاضر شده
۴-2) در صوتی که یکی از طرفین قرارداد ،به تعهدات خود عمل نکند می بایست مبلغ ………………………………………………….. تومان ، بابت جریمه عدم انجام تعهد به صرف مقابل بدهد و این جریمه بدل اصل تعهد نیست
ماده ۵- آثار و شرایط قرارداد
۵-۱) مخارج تنظیم سند حق التحریر و حق الثبت و هزینه محضر بالمناصفه به عهده طرفین است.
۵-2) پرداخت و تسویه کلیه بدهی دیون به اداره مالیات و عوارض و……..به کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی به عهده فروشنده می باشد
۵-۴) فروشنده / فروشندگان اذعان بر این امر داشت که…
ملک مورد معامله جزو اراضی موات و ملی ،اموال مصادره ای , اداره سرپرستی و توقیفی و در رهن و وثیقه ای نیوده و یا و منافع آن کلا یا تعیین اعتبار معامله جزا به دیگری واگذار نشده و ممنوع المعامله نمی باشد
در صورت در رهن بودن فروشنده موظف است ، قبل از تاریخ تنظیم سند رسمی نسبت به فک رهن اقدام نمایند
چنانچه فروشنده / فروشندگان نسبت به فک رهن اقدام عملی انجام ندهد ، خریدار می تواند با مراجعه به مرتهن , فک رهن کند و با امضاء این قرارداد، خریدار وکیل و قائم مقام قانونی فروشنده در مورد فک رهن محسوب می گردد.
۵-۵) چنانچه خریدار به هرنحوی از انحاء از انجام معامله استنکاف ورزد موظف به پرداخت وجه الالتزام به میزان …………………………….. می باشد می باشند که باید به طرف مقابل پرداخت گردد.
۵-۶) در صورتیکه معلوم گردد مورد معامله به جهت قوه قاهره قابلیت انتقال نداشته و این عامل مربوط به زمان انعقاد قرارداد باشد. قرارداد باطل است و فروشنده موظف است مبلغ دریافتی را به منتقل الیه مسترد کند.
۵-۷) در صورتیکه معلوم گردد مورد معامله به هر علتی غیر از عامل قوه قاهره مانند رهن بودن ، مستحق الغیر بودن ، عملیات اجرائی دادگستری و یا اجرای اسناد رسمی ، غصبی بودن قانوناَ قابل انتقال به خریدار نباشد، فروشنده موظف است علاوه بر استرداد ثمن معامله ، معادل ………………………………… ریال به عنوان خسارت وجه الالتزام به طرف مقابل بپردازد
ماده ۶- اسقاط کافه خیارات خصوصا خیار غبن افحش از طرفین ،به استثناء اختیار تدلیس بعمل آمد
این قرارداد با علم و اطلاع و رضایت کامل خریدار و فروشنده نسبت به مفاد و شروط آن در ۸ ماده و نسخه برابر تنظیم شده است و به امضا طرفین رسیده و توسط دو شاهد تصدیق و امضا شده است.
محل امضای خریدار و فروشنده شهود
الزامات بعد از تنظیم قولنامه دستی:
باید بدانید در مدت زمانی که قولنامه دستی نوشته شده است، فروشنده نمی‌تواند مال مورد توافق را به شخص دیگری بفروشد و خریدار نیز متعهد است که الباقی مبلغ وجه معامله را طبق تاریخ مورد توافق و مندرج در قولنامه به فروشنده تقدیم کند.
البته می توانید امضای آن را زیر سوال ببرید یا بگویید سفید امضاء بوده ، البته دادگاه در این موارد برای تشخیص صحت مراتب ادعای مدعی ، مراتب را به کارشناس ارجاع می دهد.
ابطال سند رسمی انتقال با سند عادی چگونه است؟
به موجب ماده 1305 قانون مدنی در تنظیم اسناد مقرر نموده است که در اسناد رسمی تاریخ تنظیم معتبر است حتی در مقابل اشخاص ثالث ولی در اسناد عادی تاریخ فقط در مقابل طرفین معامله و ورثه آنها و کسی که به نفع او وصیت شده معتبر می باشد.
بنابراین اگر دعوی مبتنی بر قولنامه عادی در محکمه مطرح نمایید امکان دارد شخص دیگری بتواند با قولنامه دستی دیگر در زمانی مقدم تر ( جلوتر ) تقاضای ابطال قولنامه شما را بنماید بنابراین در دعاوی با قولنامه عادی امکان تعارض در مالکیت بیشتری وجود دارد.
تعریف عامیانه معامله معارض چیست؟
زمانی معامله معارض صورت می‌گیرد که ملک یا مالی از سوی مالک ، بیشتر از یک بار معامله شده باشد. یعنی اگر فردی به هر صورت ، ملک یا مالی را به بیش از یک نفر بفروشد، معامله معارض انجام داده و خریدار نیز مال غیر خریده و بدست آورده است.
تاثیر معامله معارض در قولنامه دستی چیست؟
در این حالت اولین نکته‌ای که لازم است بدانید، این است که در معامله معارض همیشه معامله مقدم یا اولین معامله، قانونی است و به این علت که در معاملات بعدی ، از فروشنده سلب مالکیت شده ، سایر معامله ها غیر قانونی است. بی‌اعتباری معامله‌های بعدی به این دلیل است که فروشنده در معاملات دوم به بعد ، دیگر صاحب ملک نبوده است و معامله‌ای که او انجام داده نیز اعتبار قانونی ندارد. بنابراین اعتبار قولنامه دستی مورد مناقشه قرار می گیرد.
رویه عملی در دعوای معامله معارض:
در صورتی که خریدار اول بخواهد معاملات بعدی را باطل و مالکیت قانونی خود را اثبات کند ، باید به دادگاه عمومی حقوقی مراجعه و با تقدیم دادخواست ضرر و زیان ناشی از جرم در دادگاه کیفری موضوع را مطرح کند. در این شرایط مالک اول باید خواسته‌اش این باشد که ، چون من خریدار اولیه بودم و بعد از معامله اول، فروشنده دیگر هیچ‌گونه مالکیتی نداشته و معاملات بعدی او غیر قانونی بوده است ، لذا این معاملات از درجه اعتبار ساقط است.
دادگاه پس از رسیدگی به این پرونده، در صورتی که معامله اول را صحیح و قانونی تشخیص دهد معاملات بعدی را باطل اعلام می‌کند و اعتبار قولنامه دستی مورد خدشه قرار می گیرد.
نتیجه:
آگاهی و داشتن اطلاعات موثر در خصوص مسائل حقوقی ملکی برای همگان امری واجب و ضروری می باشد چرا که معاملات املاک امری رایج و متداول می باشد بنابراین آگاهی و روشن بینی نسب به مسائل حقوقی کاملا ضروری و لازم می باشد ، در صورت ضرورت و احساس نیاز می توانید با اینجانب حمیدرضا برادران ابراهیمی وکیل پایه یک دادگستری از طریق شماره تماس 09122724813 در ارتباط باشید.
عدم ذکر ثمن در بیع چه تأثیری بر حکم معامله دارد؟
عدم ذکر ثمن در بیع به عنوان یکی از عوضین که تعیین آن در معامله ضروری است،مساله ای است که با عدم دریافت ثمن معامله علیرغم ذکر آن در معامله و مبایعه نامه متفاوت است.
مورد اخیر اصولاً خللی به صحت عقد بیع نمی رساند و تنها در فرض عدم اسقاط خیارات ممکن است به استناد خیار تأخیر ثمن زمینه فسخ بیع را فراهم آورد.
اما سوال این است که چنانچه ثمن در معامله تعیین نشده باشد و یا معلوم نباشد،تکلیف چیست؟
اداره حقوقی قوه قضاییه در این باره نظریه ای صادر نموده که در زیر درج می گردد:
نظریه اداره حقوقی در مورد عدم ذکر ثمن در بیع
نظریه مشورتی شماره 7/98/1872 -27/12/1398
1-ﭼﻨﺎﻧﭽﻪ در ﺳﻨﺪ رﺳﻤﯽ اﻧﺘﻘﺎل ﻣﺎﻟﮑﯿﺖ وﺿﻌﯿﺖ ﺛﻤﻦ و ﻧﺤﻮه ﭘﺮداﺧﺖ آن ﻣﺸﺨﺺ ﻧﺸﺪه ﺑﺎﺷﺪ، آﯾﺎ ﺑﯿﻊ ﻣﺤﻘﻖ ﺷﺪه اﺳﺖ؟
2-ﭼﻨﺎﻧﭽﻪ ﺧﺮﯾﺪار از وﺿﻌﯿﺖ ﺗﻨﻈﯿﻢ ﺳﻨﺪ و ﭼﺮاﯾﯽ اﻣﻀﺎي آن اﻇﻬﺎر ﺑﯽاﻃﻼﻋﯽ ﮐﻨﺪ، آﯾﺎ ﻣﻮﺿﻮع از ﻣﻮارد ﻓﻘﺪان ﻗﺼﺪ و رﺿﺎ ﻣﺤﺴﻮب ﻣﯽ ﺷﻮد؟ در ﭼﻨﯿﻦ ﻣﻮاردي، وﺿﻌﯿﺖ ﺳﻨﺪ ﺑﯿﻊ ﺗﻨﻈﯿﻤﯽ ﭼﮕﻮﻧﻪ ﺧﻮاﻫﺪ ﺑﻮد؟
1-از ﺣﯿﺚ ﺛﺒﻮﺗﯽ ﯾﺎ ﻣﺎﻫﻮي ﻧﻈﺮ ﺑﻪ ﻣﻌﻮض ﺑﻮدن ﻋﻘﺪ ﺑﯿﻊ، ﻋﺪم ﺗﻌﯿﯿﻦ ﯾﮑﯽ از ﻋﻮﺿﯿﻦ در ﻋﻘﺪ، ﻣﻮﺟﺐ ﺑﻄﻼن آن اﺳﺖ؛ اﻣﺎ اﮔﺮ در واﻗﻊ، ﺛﻤﻨﯽ ﻣﺸﺨﺺ ﺷﺪه ﺑﺎﺷﺪ، ﻋﺪم ذﮐﺮ ﺛﻤﻦ در ﺳﻨﺪ رﺳﻤﯽ دﻟﯿﻞ ﻗﻄﻌﯽ ﺑﺮ ﺑﯽاﻋﺘﺒﺎري ﺑﯿﻊ تعیین اعتبار معامله ﻧﺨﻮاﻫﺪ ﺑﻮد.
2-از ﻧﻈﺮ ﺛﺒﻮﺗﯽ اﮔﺮ ﻣﻘﺼﻮد اﺳﺘﻌﻼمﮐﻨﻨﺪه اﺷﺘﺒﺎه در ﻋﻨﻮان و ﻧﻮع ﻋﻘﺪ ﺑﺎﺷﺪ، ﭼﻨﯿﻦ اﺷﺘﺒﺎﻫﯽ ﺑﻪ دﻟﯿﻞ ﻋﺪم ﺗﻄﺎﺑﻖ ارادهﻫﺎ، ﻣﻮﺟﺐ ﺑﻄﻼن اﺳﺖ؛ ﻟﮑﻦ از ﺟﻨﺒﻪ اﺛﺒﺎﺗﯽ، اﻇﻬﺎر ﺑﯽاﻃﻼﻋﯽ ﺧﺮﯾﺪار ﻣﻐﺎﯾﺮ اﺻﻞ ﺻﺤﺖ اﺳﻨﺎد رﺳﻤﯽ و ﻧﯿﺎزﻣﻨﺪ ارائه دﻟﯿﻞ و اﺛﺒﺎت اﺳﺖ.
مستندات قانونی در مورد عدم ذکر ثمن در بیع
در مورد عدم ذکر ثمن ،قانون مدنی حاوی احکامی است که در زیر درج می گردند:
ماده ۱۹۰ قانون مدنی:برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است.
۱) قصد طرفین و رضای آنها
۳) موضوع معین که مورد معامله باشد
۴) مشروعیت جهت معامله
ماده ۳۳۸ قانون مدنی: بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم.
ماده ۳۳۹ قانون مدنی: پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می‌شود.
حق پشیمانی در قراردادهای ملکی چیست و چگونه اجرا می‌شود؟
در قراردادهای ملکی مثل مبایعه نامه و اجاره نامه، یا به طور کلی امکان فسخ معامله از طرفین گرفته می‌شود، یا امکان فسخ تحت شرایط مشخصی تعریف می‌شود. یکی از این شرایط به «حق پشیمانی» معروف است.
به عبارت دیگر می‌تواند گفت این حق، به نوعی یکی از خیارات، یا نوعی از خیار شرط است. برای توضیح این موضوع، در این مقاله به موارد زیر می‌پردازیم:
- شرایط استفاده از حق پشیمانی از دید قانون
- نحوه فسخ معامله با استفاده از این حق
- امکان فسخ معامله در صورت پشیمانی، به سود خریدار و فروشنده است یا نه؟
- تکلیف کمیسیون مشاور املاک در صورت فسخ معامله با استفاده از حق پشیمانی چی می‌شود؟
شرایط فسخ قرارداد ملکی
متاسفانه عده‌ای هستند که تصور می‌کنند تحت هر شرایطی می‌توانند تا ۴۸ ساعت (یا ۷۲ ساعت) بعد از عقد قرارداد با ابزار پشیمانی، معامله را فسخ کنند. این افراد تصور می‌کنند حق پشیمانی به صورت پیش فرض در هر معامله‌ای وجود دارد. اما این طور نیست.
فراموش نکنیم که از دید قانون، تنها مطالبی که مکتوب شده‌اند قابل اجرا هستند و تنها نسبت به اینگونه موارد می‌تواند ادعای حقوقی داشت. بنابراین، صرفا زمانی می‌توان از حق پشیمانی در مبایعه نامه یا اجاره نامه استفاده کرد که در قرارداد قید شده باشد.
در نوشتن حق پشیمانی باید دو نکته را در نظر بگیرید:
- مدت زمان امکان استفاده از این حق برای فسخ معامله
- میزان ضرر و زیان
یعنی باید مشخص کنید خریدار یا فروشنده، تا چه مدت بعد از امضای مبایعه نامه، می‌توانند از حق پشیمانی استفاده کنند. در صورت عدم تعیین این زمان، این حق باطل است. چرا که این حق نوعی خیار شرط است و اگر برای خیار شرط مدت تعیین نشود، آن خیار باطل است.
در صورتی که میزان ضرر و زیان در قرارداد مشخص شده باشد، فردی که از این حق استفاده می‌کند، باید مبلغ مشخص شده را جهت فسخ قرارداد به طرف دیگر پرداخت نماید.
مبلغ ضرر و زیان معمولا یا به صورت مبلغی مشخص (مثلا ۵ میلیون تومان)، یا به صورت درصدی از ثمن معامله (مثلا ۳ درصد از ارزش کل معامله) تعیین می‌شود.
در صورتی که مبلغ ضرر و زیان در قرارداد قید نشود، با استفاده از حق پشیمانی صرفا می‌توان قرارداد را فسخ کرد. یعنی هیچ یک از طرفین نمی‌تواند ادعای ضرر و زیان کند.
استفاده هم زمان از حق پشیمانی و اسقاط کافه خیارات
برخی این سوال را مطرح می‌کنند که آیا می‌توان در مبایعه نامه به طور همزمان از اسقاط کافه خیارات و حق پشیمانی استفاده کرد؟
پاسخ به این سوال مثبت است. بله، شما می‌توانید در یک بند کافه خیارات را اسقاط نموده و در بند دیگری، حق پشیمانی را که در عمل یک نوع خیار شرط به حساب می‌آید ذکر کنید.
به این ترتیب با ذکر اسقاط کافه خیارات، خیاراتی مثل خیار غبن و خیار مجلس را باطل کرده‌اید و ذکر امکان فسخ معامله در صورت پشیمانی (با تعیین مدت زمان استفاده از آن)، امکان استفاده از خیار شرط را برقرار نموده‌اید.
برای کسب اطلاعات بیشتر در خصوص «اسقاط کافه خیارات» و کاربرد آن، این مقاله را مطالعه کنید:
چطور در صورت پشیمانی، معامله را فسخ کنیم؟
برای فسخ معامله با استفاده از حق پشیمانی، اطلاع به مشاور املاک کافی نیست!
به یاد داشته باشید که فسخ معامله با استناد به هر یک از خیارات تعریف شده در قرارداد و به هر دلیلی که باشد، باید با پیگیری از طریق مراجع قضایی انجام شود. به عبارت دیگر، اعلام پشیمانی به مشاور املاک، برای قانونی بودن فسخ معامله لازم هست اما کافی نیست.
مسئله مهم دیگری که در این خصوص وجود دارد، روش دریافت ضرر و زیان است. دریافت خسارت فسخ معامله برای فروشنده خیلی راحت‌تر از خریدار است.
در صورتی که خریدار ابراز پشیمانی کند، فروشنده می‌تواند مبلغ ضرر و زیان را از پولی که خریدار فی‌المجلس پرداخت کرده است کسر کرده و باقی پول را به خریدار برگرداند. اما اگر فروشنده ابراز پشیمانی کند، دریافت ضرر و زیان برای خریدار به این سادگی نیست.
راهی که ما به خریدار توصیه می‌کنیم، وارد شدن از در صحبت و مذاکره است. بسیاری اوقات می‌توان اینگونه مشکلات را با صحبت کردن حل کرد. اما در صورتی که فروشنده پرداخت خسارت فسخ را نپذیرفت، خریدار می‌تواند از مراجع قانونی برای دریافت حق خود اقدام کند.
بیشتر بدانید: نکات مهم حقوقی املاک
حق پشیمانی به سود خریدار و فروشنده است یا به ضرر آنها؟
ما به خریدار، فروشنده و مشاورین املاک توصیه می‌کنیم که از حق پشیمانی در قراردادهای خرید و فروش و اجاره، استفاده نکنند. دلیل این توصیه را ادامه این نوشته توضیح می‌دهیم.
در نگاه اول شاید فکر کنید اینکه بتوانید با اعلام پشیمانی معامله را فسخ کنید امکان خوبی است. اما به این هم فکر کنید که این امکان برای طرف مقابل شما هم وجود دارد.
بیایید برای بررسی مضرات این موضوع، شرایط مختلف را در نظر بگیریم.
۱- استفاده از حق پشیمانی در شرایط رونق بازار مسکن
همیشه شاهد بوده‌ایم که در شرایط رونق بازار مسکن، قیمت‌ها در بازه‌های زمانی کوتاه مدت (حتی چندین بار در یک روز) افزایش می‌یابند. حالا فرض کنید شما خریدار هستید و در فاصله زمانی یک روز، قیمت ملک مورد نظر شما افزایش یافته است.
بدیهی است که در این شرایط استفاده از حق پشیمانی به ضرر شماست. چرا که با توجه به افزایش قیمت‌ها، شاید دیگر نتوانید با پولی که در اختیار دارید ملکی مشابه آنچه پسندیده بودید را خریداری کنید. این رویه در مقیاس کلان می‌تواند اعتماد و ثبات را بیش از پیش در بازار از بین ببرد.
۲- پشیمانی خریدار در دوران رکود بازار مسکن
احتمال پشیمانی از سوی خریدار در دوران رکود بازار مسکن بیشتر است.
در دوران رکود قیمت‌ها مثل دوران رونق افزایش نمی‌یابد. نرخ افزایش قیمت ملک در این دوران پایین‌تر از نرخ رشد تورم است. این تحولات به این دلیل است که در دوره رکود، عرضه از تقاضا پیشی می‌گیرد. به زبان ساده یعنی ملک زیاد است، اما خریدار کم است.
همین مسئله باعث می‌شود خریدار در دوران رکود، حق انتخاب بیشتری داشته باشد و بتواند سر فرصت، ملک‌های زیادی را بازدید کرده و ملک مورد نظر را انتخاب نماید. حالا فکر کنید خریدار ۲۴ ساعت بعد از نوشتن مبایعه نامه منصرف شود. در این شرایط مالک متضرر می‌شود.
هر طور که به این مسئله نگاه کنید، با وجود حق پشیمانی در قرارداد، هم احتمال ضرر فروشنده وجود دارد و ممکن است خریدار دچار خسارت شود.
توصیه ما به خریدار و فروشنده این است که به جای درخواست نوشتن حق پشیمانی در مبایعه نامه، با چشمان باز اقدام به معامله کنند. به مشاورین املاک نیز توصیه می‌کنیم با ارائه مشاوره دقیق و روشن به طرفین معامله، سعی کنند آنها را در مورد انجام معامله به قطعیت برسانند تا کار به پشیمانی نرسد.
تکلیف حق کمیسیون مشاورین املاک بعد از اعلام پشیمانی چیست؟
بر اساس قانون، پرداخت کمیسیون املاک بعد از امضای مبایعه نامه الزامی است. بنابراین، در صورتی که یکی از طرفین معامله یا حتی دو طرف معامله، قصد فسخ داشته باشند، باز هم باید کمیسیون مشاور املاک پرداخت شود.
اگر یکی از طرفین با استفاده از حق پشیمانی قصد فسخ معامله را داشته باشد، باید کمیسیون قانونی هر دو طرف معامله را، علاوه بر مبلغ تعیین شده برای ضرر و زیان پرداخت نماید.
اما اگر دو طرف معامله پشیمان شده باشند و قصد اقاله (تفاسخ) داشته باشند، هر یک باید سهم کمیسیون قانونی خود را پرداخت نمایند.
در انتها باز هم توصیه می‌کنیم پیش از امضای مبایعه نامه از ابعاد مختلف معامله اطمینان کافی را حاصل کنید تا کار به پشیمانی نکشد.
خوشحال می‌شویم اگر نظرات یا تجربیات خود در خصوص پشیمانی در معامله یا استفاده از حق پشیمانی را در بخش نظرات این پست، با ما به اشتراک بگذارید.
سوالات متداول | حق فسخ قرارداد ملکی
مدت زمان پشیمانی در معامله چقدر است؟
عده‌ای هستند که تصور می‌کنند تحت هر شرایطی می‌توانند تا ۴۸ ساعت (یا ۷۲ ساعت) بعد از عقد قرارداد با ابزار پشیمانی، معامله را فسخ کنند. این افراد تصور می‌کنند حق پشیمانی به صورت پیش فرض در هر معامله‌ای وجود دارد. اما این طور نیست.از دید قانون، تنها مطالبی که مکتوب شده‌اند قابل اجرا هستند و تنها نسبت به اینگونه موارد می‌تواند ادعا حقوقی داشت. بنابراین، صرفا زمانی می‌توان از حق پشیمانی در مبایعه نامه یا اجاره نامه استفاده کرد که در قرارداد قید شده باشد.
حق فسخ معامله چند درصد است؟
مبلغ ضرر و زیان معمولا یا به صورت مبلغی مشخص (مثلا ۵ میلیون تومان)، یا به صورت درصدی از ثمن معامله (مثلا ۳ درصد از ارزش کل معامله) تعیین می‌شود.
در صورتی که مبلغ ضرر و زیان در قرارداد قید نشود، با استفاده از حق پشیمانی صرفا می‌توان قرارداد را فسخ کرد. یعنی هیچ یک از طرفین نمی‌تواند ادعای ضرر و زیان کند.
دیدگاه شما